16 juli 2020

Voor een bouwkundig adviseur is het bij het uitvoeren van een technical due diligence (of aankoopinspectie) van gebouwen van belang dat je verder kijkt dan wat er op het eerste gezicht wordt waargenomen. Het is noodzakelijk om niet alleen een schadegestuurde inspectie uit te voeren, waarbij alle duidelijk zichtbare gebreken worden geïnventariseerd, maar ook de minder duidelijk zichtbare risico’s gesignaleerd worden. Een technical due diligence wordt door Nebest uitgevoerd op basis van een risicogestuurde onderhoudsinspectie. Deze inspectiewerkzaamheden vergen een brede bouwkundige kennis waarbij kleine schades aanwijzingen kunnen zijn voor grotere achterliggende problemen. Het is een soort technisch detectivewerk waarbij niet de exacte oorzaken van schades worden geduid maar wel de mogelijke veiligheidsrisico’s voor gebruikers en de impact van noodzakelijke herstelwerkzaamheden. En dat wil je toch echt weten als je een complex aankoopt.

onderhoud gebouw inspectie wooncomplex schade

Brede blik

Zo kan het zijn dat het metselwerk van een gebouw er niet heel erg goed onderhouden uitziet. De aandrang kan dan ontstaan om direct dit achterstallige onderhoud aan te tekenen en over te gaan op het volgende item op het inspectieformulier. Het gaat hierbij echter om het herkennen van potentiële aankooprisico’s en dan is het verstandiger om soms net even langer bij een bouwdeel stil te staan en te begrijpen wat je voor je ziet. Dat een bredere blik grote invloed kan hebben op het uiteindelijke advies bevestigt de onlangs door Nebest uitgevoerde inspectie van een oud wooncomplex. Een tekenend voorbeeld.


Schadegestuurd vs. risicogestuurd

Het deels alternerende gevelmetselwerk van dit complex vertoonde gebreken op het niveau van uitgespoeld voegwerk, kapotte stenen en scheuren her en der. Bij het net iets langer kijken bleek echter dat het metselwerk van de buitengevel op een hoogte van circa 3,5 m boven maaiveld serieus voorover was gekanteld. Het betrof hier niet de gehele gevel maar een deel van de hoogte van de gevel dat was gekanteld en afgeschoven van het bovenliggende metselwerk. Gelijk werd bij deze situatie de inschatting van het risico verlegd van technische gebreken aan het metselwerk naar het mogelijk falen van een deel van de fundatie. Een aankooprisico van een wezenlijk andere orde. Wanneer namelijk uit het aanbevolen funderingsonderzoek mocht blijken dat de fundatie niet meer juist functioneert kan dat op korte termijn tot zeer kostbaar funderingsherstel leiden voor de nieuwe eigenaar.

Onbemind maar niet onbelangrijk

Nu betreft het hier een redelijk duidelijk en ook zichtbaar voorbeeld van een risicogestuurde onderhoudsinspectie. Minder duidelijk zijn de risico’s die niet direct zichtbaar zijn. Het betreft dan bijvoorbeeld spouwverankering, geveldragers, kwaaitaalvloeren en uitkragende galerijen. Maar ook voor een item als brandveiligheid van een gebouw dient men de risico’s te herkennen en te onderkennen. Vervelend is dat de noodzakelijk herstellingen bij gebreken van deze items vaak zeer kostbaar zijn en tegelijkertijd geheel onzichtbaar blijven. De gevolgen van incidenten bij falen zijn helaas echter minder onzichtbaar. Laat het er dus niet op aankomen en tem dat onzichtbare gevaar!

Lesly Ignatius

Fotoalbum